سیر تا پیاز وام نو مسکن - وبلاگ میزبانی وب

به گزارش وبلاگ میزبانی وب، وام خرید و ساخت مسکن از محل اوراق تسهیلات به دو برابر افزایش یافت. با ابلاغ مصوبه افزایش سقف وام مسکن از محل اوراق، تسهیلات خرید وساخت آپارتمان در شهر تهران از 100 میلیون تومان به 200 میلیون تومان برای متقاضیان انفرادی و از 200 میلیون تومان به 400 میلیون تومان برای زوجین متقاضی خرید آپارتمان افزایش یافت. به همین ترتیب سقف های وام خرید مسکن از محل اوراق در سایر شهر ها هم به دو برابر افزایش یافت.

جهانی اقتصاد در ادامه نوشت: سقف وام مسکن در حالی بعد از گذشت 20 ماه برای تقویت قدرت خرید متقاضیان در بازار مسکن افزایش یافت که پیش از این در اوایل زمستان 98 سقف تسهیلات مسکن نسبت به ارقام قبلی افزایش یافته بود.

این تصمیم سیاستگذار پولی در بدترین زمان ممکن با توجه به بحران کمبود عرضه واحد های مسکونی ناشی از انجماد و احتکار ملکی به اجرا عایدیه است. کارشناسان در این باره معتقدند سقف وام خرید مسکن که پیش از این به بی اثرترین حالت خود به لحاظ پوشش دهی بخشی از هزینه خرید واحد های مسکونی عایدیه بود اگر چه به اسم یکی از اقدامات مهم باید مورد توجه قرار می گرفت و انجام می شد، اما قبل از این اقدام لازم بود یک گام مهم تر در بازار مسکن برداشته شود.

این گام مهم تر که لازم بود در اولویت برنامه های سیاستگذار بخش مسکن قبل از هر اقدام دیگری قرار می گرفت معین تکلیف عرضه های منجمد بازار مسکن و برطرف احتکار از بخش قابل توجهی از واحد های مسکونی است که طی سه سال گذشته و همزمان با افزایش تحرکات سرمایه گذاران و سفته بازان ملکی بر تعداد آن ها افزوده شده است.

طی سه سال اخیر، به دلیل استمرار جهش قیمت مسکن، تشدید انتظارات تورمی، تاثیرپذیری بازار مسکن از نوسانات سایر بازار ها و ... بازار معاملات مسکن به یک پناهگاه امن برای سرمایه گذاران و سفته بازان تبدیل شد. در نبود سیاست های مالیاتی موثر برای جلوگیری از احتکار مسکن و مقابله با سفته بازی و از آنجا که هیچ گونه ریسک و هزینه ای متوجه محتکران واحد های مسکونی نیست عرضه آپارتمان های آماده به بازار مسکن تحت تاثیر قرار گرفته و به شدت کاهش یافت.

در شرایطی که عرضه آپارتمان های تازه به بازار ناشی از افزایش عمق رکود در بازار ساخت و ساز هم به شدت در سال های اخیر کاهش یافت، افزایش سوداگری و احتکار ملکی هم کمبود عرضه مسکن را تشدید کرد. حال در شرایطی که پیش از این هم گروهی از کارشناسان به دفعات در این باره و بعلاوه درباره پیامد های تبدیل بازار مسکن به پناهگاه امن سرمایه گذاران و سفته باز های ملکی هشدار داده بودند، سیاستگذار قبل از هر اقدامی برای برطرف انجماد از واحد های مسکونی احتکار شده اقدام به افزایش سقف وام خرید مسکن نموده است.

سقف وام تازه در تهران

با مصوبه تازه شورای پول و اعتبار سقف وام خرید و ساخت مسکن از محل اوراق به دو برابر ارقام قبلی افزایش یافت. به این ترتیب، در شهر تهران سقف وام آنی خرید مسکن از محل اوراق برای متقاضیان انفرادی به 200 میلیون تومان و برای زوجین به 400 میلیون تومان افزایش یافت. پیش از این سقف وام خرید مسکن برای متقاضیان انفرادی 100 میلیون تومان و برای زوجین متقاضی مسکن 200 میلیون تومان بود.

برآورد ها درباره مبالغ اقساط ماهانه این تسهیلات نشان می دهد، رقم قسط ماهانه تسهیلات انفرادی 200 میلیون تومانی در خارج از بافت فرسوده 3 میلیون و 330 هزار تومان و در بافت فرسوده 2 میلیون و 930 هزار است. در تسهیلات زوجین هم در شهر تهران رقم قسط ماهانه در خارج از بافت فرسوده 6 میلیون و 660 هزار تومان و در بافت فرسوده 5 میلیون و 870 هزار تومان است. به طور میانه وام انفرادی تازههزینه خرید حدود 9 مترمربع و وام زوجین هزینه خرید 5/ 15 متر مربع آپارتمان در تهران را پوشش می دهد.

سقف وام در شهر های عظیم

در شهر های عظیم که شامل مراکز استان ها و شهر های با جمعیت بیش از 200 هزار نفر می شود هم سقف وام مسکن به دو برابر افزایش یافت. به این ترتیب و براساس مصوبه تازه شورای پول و اعتبار سقف وام تازه مسکن از محل اوراق در مراکز استان ها و شهر های عظیم (با جمعیت بیش از 200 هزار نفر) برای متقاضیان انفرادی به 160 میلیون تومان و برای زوجین به 320 میلیون تومان افزایش یافت.

رقم قسط ماهانه این تسهیلات براساس برآورد های جهانی اقتصاد برای متقاضیان انفرادی در خارج از بافت فرسوده 2 میلیون و 664 هزار تومان و در بافت فرسوده 2 میلیون و 350 هزار تومان است. بعلاوه مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات زوجین از این محل در خارج از بافت فرسوده 5 میلیون و 330 هزار تومان و در بافت فرسوده 4 میلیون و 700 هزار تومان برآورد می شود.

وام تازه برای شهر های کوچک

در شهر های کوچک هم به همین ترتیب وام مسکن مشمول افزایش دو برابری شده است. در شهر های کوچک مبلغ این وام برای متقاضیان انفرادی به 120 میلیون تومان و برای زوجین به 240 میلیون تومان افزایش یافته است. مبلغ قسط ماهانه این تسهیلات برای وام گیرنده های انفرادی در خارج از بافت فرسوده یک میلیون و 998 هزار تومان و در بافت فرسوده یک میلیون و 760 هزار تومان است.

زوجین وام گیرنده در این شهر ها هم باید برای پازپرداخت وام مسکن در خارج از بافت فرسوده ماهانه مبلغ 3 میلیون و 996 هزار تومان و در بافت فرسوده 3 میلیون و 520 هزار تومان قسط پرداخت نمایند. اقساط مربوط به بازپرداخت این وام ها در هر سه گروه شهر هایی که سقف وام مسکن در آن ها به طور متفاوت معین شده است بر مبنای بازپرداخت 12 ساله در خارج از بافت های فرسوده و بازپرداخت 15 ساله در بافت های فرسوده و بعلاوه نرخ سود 5/ 17 درصدی در خارج از بافت های فرسوده و نرخ سود 16 درصدی در بافت های فرسوده محاسبه شده است.

وام تازه خرید مسکن اگر چه مشمول افزایش سقف شده است، اما تغییری در مدت بازپرداخت این وام و بعلاوه نرخ سود معین شده برای آن صورت نگرفته است و بنابراین دوره های بازپرداخت و نرخ های سود قبلی همچنان پابرجا خواهد بود.

وام جعاله 80 میلیون تومان شد

وام جعاله (تعمیرات) مسکن هم که به تنهایی یا در زمان دریافت وام خرید مسکن از محل اوراق برای متقاضیان واجد شرایط قابل دسترسی است در پی مصوبه تازه شورای پول و اعتبار با افزایش دو برابری همراه شد. بر این اساس، تسهیلات جعاله مسکن از 40 میلیون تومان به 80 میلیون تومان افزایش یافت. این تسهیلات در کل منطقه ها شهری کشور با سقف یکسان (80 میلیون تومان)، پرداخت خواهد شد. نرخ سود تسهیلات جعاله مسکن 5/ 17 درصد و دوره بازپرداخت آن 5 ساله است. برآورد های جهانی اقتصاد نشان می دهد اقساط ماهانه این تسهیلات معادل 2 میلیون تومان خواهد بود.

هزینه خرید اوراق

سقف وام مسکن در حالی بعد از 20 ماه افزایش یافته است که متقاضیان تسهیلات آنی از این محل باید در زمان اقدام برای دریافت وام، اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات که به منزله امتیاز وام مسکن است، خریداری نمایند. به ازای هر یک میلیون تومان مبلغ وام مسکن، متقاضی باید دو فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن تهیه کند.

طی هفته های گذشته تا به امروز میانه قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن حول و حوش 60 هزار تومان بوده است. با این احتساب متقاضیان دریافت وام زوجین در شهر تهران، یعنی وام 480 میلیون تومانی (وام 400 میلیون تومانی زوجین به علاوه وام 80 میلیون تومانی جعاله) برای دسترسی به این وام باید اقدام به خرید 960 فقره اوراق نمایند که با احتساب میانه قیمت 60 هزار تومانی برای هر فقره اوراق باید معادل 57 میلیون و 600 هزار تومان به اسم هزینه اوراق پرداخت نمایند. در سایر شهر ها و برای سایر متقاضیان هم این هزینه متناسب با سقف تسهیلات درخواستی متفاوت و قابل محاسبه است.

اقدام درست در زمان بد

وام خرید مسکن از محل اوراق در حالی با مصوبه تازه شورای پول و اعتبار به دو برابر افزایش یافت که در حال حاضر مهم ترین سوالی که در این زمینه مطرح می شود آن است که آیا افزایش وام مسکن در مقطع زمانی فعلی می تواند به بازار مسکن و متقاضیان مصرفی کمکی کند؟

با استناد به نظرات کارشناسی پیش از این در گزارش های متعدد به کرات اعلام نموده بودیم اگر چه به دلیل بی اثر شدن سقف های وام خرید مسکن، تضعیف قدرت خرید متقاضیان و خروج اجباری خانه اولی ها از بازار تقاضای ملک افزایش سقف وام خرید مسکن و رساندن آن به حدی که بتواند سطح مناسبی از قیمت خرید آپارتمان را پوشش دهد از اقدامات ضروری است، اما ضروری است سیاستگذار مسکن قبل از هر اقدامی، ابتدا قفل عرضه مسکن را باز کند و سپس سیاست تحریک تقاضا از محل افزایش وام را اجرایی کند.

در واقع اگر چه افزایش سقف وام مسکن از مدت ها قبل ضروری بود، اما وضع موجو د بازار مسکن ایجاب می کرد تا قبل از هر اقدامی از جمله اصلاح و افزایش سقف وام خرید مسکن به وسیله بازگشایی قفل آپارتمان های احتکار شده، ابتدا عرضه را افزایش داده و سپس تقاضا را برای ورود به بازار توانمند کرد.

جهانی اقتصاد در گزارش های قبلی خود ضمن حمایت از سیاست توانمندسازی خانوار ها به وسیله افزایش سقف وام و تقویت قدرت خرید خانوار های متقاضی مسکن به ویژه خانه اولی ها در عین حال تاکید نموده و هشدار داده بود اجرای هر سیاستی قبل از معین تکلیف اساسی خانه های احتکار شده و عرضه آن ها به بازار مسکن سیاستی بی اثر یا دست کم فاقد اثرگذاری ضروری است و باعث می شود در نهایت سیاستگذار به هدف خود که خانه دار کردن متقاضیان مصرفی و خانه اولی در بازار ملک است نرسد.

اما با وجود این هشدارها، افزایش سقف وام خرید مسکن در بدترین زمان برای تحریک تقاضای ملکی انتخاب شد. تبعات غفلت مکرر از انجماد عرضه مسکن می تواند ایجاد التهاب احتمالی در بازار مسکن در پی افزایش سقف وام را در پی داشته باشد.

در صورتی که اگر ابتدا تکلیف واحد های منجمد شده در بازار تعیین و این واحد ها به بازار عرضه می شد و سپس سقف تسهیلات افزایش می یافت، این اقدام نه تنها تبعات منفی در پی نداشت بلکه آثار مثبتی در جهت خانه دار کردن خانه اولی ها هم ایجاد می کرد. احتکار و انجماد بخشی از واحد های مسکونی در اختیار سرمایه گذاران و سفته باز ها که هم اکنون به صورت خالی نگهداری می شود در کنار کمبود عرضه مسکن در پی رکود شدید ساختمانی در سال های اخیر، منجر به عدم تعادل عرضه و تقاضای مسکن، ایجاد مشکل برای خریداران مصرفی از محل تحریک تقاضا و افزایش احتمالی قیمت مسکن می شود.

پیش از این با تاکید بر این موضوع دو مشکل اساسی بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی را تشریح نموده بودیم. اولین مشکل به تضعیف قدرت خرید در بازار مسکن به دلیل جهش مکرر قیمت ملک و دومین دلیل به انجماد عرضه ناشی از افزایش فعالیت سفته بازی و سوداگری در بازار مسکن برمی شود که اتفاقا عامل دوم در شرایط فعلی مهم تر از عامل اول است.

دیدگاه های کارشناسی در این زمینه حاکی است لازم بود سیاستگذار مسکن ابتدا به انجماد و احتکار مسکن و عرضه واحد های منجمدشده به وسیله اهرم مالیاتی انتها می داد سپس اقدام به تحریک تقاضا از محل افزایش سقف وام می کرد. این وام هم می توانست به صورت دومنظوره طراحی شده و ابتدا به سازنده ها برای ساخت مسکن با قابلیت انتقال به خریدار ارائه می شد.

اما سیاستگذار دقیقا تصمیم معکوسی را اتخاذ کرد. یعنی ابتدا سقف وام خرید مسکن را بدون معین تکلیف عرضه واحد های مسکونی منجمد به بازار افزایش داد. آن هم در شرایطی که تعیین نیست در چه زمانی قرار است این سیاست مالیاتی موثر که دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی و ایجاد هزینه و ریسک برای احتکار مسکن از سوی سوداگران و سفته باز ها است، اجرایی شود. یا اینکه آیا اصلا برنامه ای برای اجرای این سیاست وجود دارد یا نه؟ در جهان برای ایجاد هزینه و افزایش ریسک ملاکی 5/ 0 تا 5/ 1 درصد از ارزش روز واحد های مسکونی به اسم مالیات سالانه دریافت می شود.

این اقدام باعث غیر مجذوب کننده شدن بازار مسکن برای سفته باز ها و عرضه واحد های مسکونی به بازار فروش یا اجاره و در نتیجه ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن می شود. کارشناسان بعلاوه اعلام کردند با توجه به مبلغ اقساط ماهانه معین شده برای وام تازه و سطح عایدی خانوارها، بعید است این وام، وامی در استطاعت برای بخش زیادی از خانوار های فاقد مسکن و متقاضی وام باشد.